Прошлой весной редакция KazanFirst изучила, как откликается рынок недвижимости Казани на скачки ключевой ставки и изменение условий льготной ипотеки с господдержкой. Подробнее ознакомиться с исследованием можно по ссылке. Если вкратце, то собранные данные можно было интерпретировать так: на «вторичке» серьезный ажиотаж, а новостройки продолжают активно дорожать.

Спустя почти девять месяцев внешние вводные несколько изменились. Ключевая ставка снизилась с тогдашних 17% до 7,5%. Снизилась и средняя ставка по ипотечным кредитам. В среднем по Казани ипотеку сейчас дают под 11-13%. Минимальные значения при этом колеблются в районе 9,7%. Максимальные — доходят до 13,6%. В марте средняя ставка по кредитам на покупку «вторички» находилась в районе 22%.

Большой процент на момент проведения исследования предлагали «НС Банк» (13,6%), «Автоградбанк» (13,6%) и «Уралсиб» (13,6%). При этом под залог имеющейся недвижимости. Минимальные значения ставок можно было наблюдать у «Россельхозбанка» (9%), «Альфа-банка» (9,6%) и «Росбанка» (10,2%).

Несмотря на серьезное снижение в плане ставок, ипотека по-прежнему остается не самым широкодоступным инструментом. Особенно, если оставить за скобками разнообразные государственные программы. Калькуляторы «Домклика» и «Циана», например, показывают весьма серьезный необходимый доход — от 96 тысяч до 125 тысяч рублей.

И это не на самое элитное жилье. Вполне стандартная «двушка» на вторичном рынке за средний по Казани ценник в 7,6 млн рублей. Помимо недвижимости счастливый обладатель квартиры на ближайшие 30 лет получит возможность ежемесячно переводить банку платеж в 74 тысячи рублей. Даже с учетом перешагнувшей за 50 тысяч рублей официальной средней зарплате в Татарстане, коммерческая ипотека заставит затянуть потуже пояса семье с двумя активно трудящимися взрослыми.

Чтобы детальнее разобраться в происходящем на рынке недвижимости Казани, редакция KazanFirst собрала более шести тысяч объявлений о продаже жилой недвижимости, опубликованных на сайте «Авито» на конец декабря 2022 года, разделив их по районам. И сравнила их с теми показателями, что фиксировались в аналогичном исследовании в апреле ушедшего года. Предпочтение было отдано двухкомнатным квартирам, как наиболее типовому решению в плане приобретения среднестатистической семьей.

Отдельно были рассмотрены предложения о квартирах в новостройках и на вторичном рынке. Для формирования полноценной картины мы сравнили количество объявлений на апрель и конец декабря 2022 года. А также изучили, какова динамика изменения цен, площади и стоимости «квадрата» жилой недвижимости.

Цены выросли, но «квадрат» подешевел

На конец декабря 2022 года средняя стоимость «двушки» на вторичном рынке в Казани (с учетом новостроек) составила 8,6 млн рублей. Это значительно выше апрельских показателей — 7,5 млн рублей. Рост цен составил около 13%.

А вот стоимость 1 кв. метра практически не изменилась: 142,8 тысячи рублей против 143,7 тысячи. Здесь удорожание несколько компенсировал рост средней площади выставленных на продажу квартир: с 57,45 «квадратов» до 59,65.

Подорожавшие квартиры, но не сильно выросший или подешевевший в цене «квадрат» — весьма типичная сейчас картина для большинства районов Казани (на вторичном рынке). При этом можно говорить и о перенасыщении предложениями. Объявлений стало больше почти на 40%. В апреле — 1960, в декабре — 3 153. И это без учета новостроек, предложений по которым еще примерно столько же (2 789 квартир в продаже).

«Вторичка»: рост средней площади и цены

Наиболее выгодным приобретением, если смотреть на сырые цифры, выглядит «вторичка» в Кировском районе. Средняя цена «двушки» здесь снизилась почти на 193 тысячи рублей — в единственном из районов Казани. Площадь квартир немного подросла — плюс 2,3 «квадрата». Что привело и к снижению стоимости «квадрата». В среднем метр здесь в декабре обойдется примерно во столько же, сколько в Авиастроительном районе — 117,5 тысяч рублей. Количество же предложений выросло почти в два раза (с 219 до 399).

Авиастроительный район, как и весной, остается самым дешевым вариантом для приобретения жилья. «Двушка» здесь обойдется в среднем в 5,7 млн рублей. За год, правда, цена поднялась на 105 тысяч рублей (около 2% роста). Предложений о продаже стало больше (собственно, как и во всех районах). А вот площадь жилья почти не изменилась и «пляшет» в районе 48-49 «квадратов».

Наибольшим ростом площади продаваемых квартир отметились два района: Вахитовский (плюс девять «квадратов») и Ново-Савиновский (плюс 10). В Вахитовском средний показатель достиг 64,9 «квадратов», в Ново-Савиновском — 64,7. Безусловно, пограничные значения могут быть как гораздо ниже, так и сильно выше. Но и рост усредненных данных можно интерпретировать как то, что на продажу выставляют все более серьезные объекты недвижимости.

Вахитовский район при этом отметился и наибольшим ростом средней цены квартир — с 9,96 млн до 11,1 млн рублей (чуть больше 10%). «Квадрат» же здесь, напротив стал дешевле на 4% с небольшим

Ново-Савиновский район также отметился подорожанием квартир — рост чуть больше 8,5%, с 8,17 млн рублей до 8,94 млн. Цена «квадрата» по отношению к апрельским показателям ушла вниз на схожее значение — минус 8%.

Московский район стал единственным, где средняя площадь квартир в продаже уменьшилась. Хоть и на небольшое значение — всего 0,3 «квадрата». Цены здесь по-прежнему не самые высокие. На вторичном рынке двухкомнатная квартира обойдется в среднем в 5,9 млн рублей. В апреле было примерно на 100 тысяч рублей (или 1,75%) дешевле. Несмотря на это (и подорожавший на 3 тысячи рублей «квадрат»), предложений здесь также стало больше.

Сильнее всего 1 кв. метр подорожал в Приволжском районе: рост на 4% с лишним, с 126 тысяч до почти 132 тысяч рублей. Средняя цена «двушки» также поднялась. Если в апреле квартиру продавали за 6,8 млн рублей, то в декабре уже почти за 7,3 млн. Рост площадей же не такой стремительный — в среднем плюс один «квадрат».

Советский район, как и в апреле, находится где-то в середине списка. Квартиры здесь подорожали в среднем на 4% с небольшим (примерно на 300 тысяч рублей). «Двушка» обойдется в 7,5 млн рублей против 7,2 млн весной. Зато квартиры в продаже стали просторнее на 3,5 «квадрата» (6% к апрельским показателям). Что и привело к тому, что квадратный метр в районе немного подешевел — на три тысячи рублей или 2,5%.

Новостройки: продолжают дорожать на фоне отсутствия спроса

Новостройки еще больше, чем вторичный рынок подвержены разбросу цен. Значение тут может играть и месторасположение, и статус жилого комплекса. Усредненные же показатели говорят о том, что «первичка» сохранила тенденцию весны и продолжает дорожать. Средняя стоимость квартир поднялась с 9,2 млн до 9,5 млн рублей. Стоимость «квадрата» же приблизилась к 153 тысячам рублей за штуку — в апреле значения колебались около 148 тысяч. В площади квартиры в новостройках практически не прибавили — плюс 0,6 «квадрата».

Предложений о продаже жилья в новостройках при этом действительно много. Фактором несколько сниженного спроса могло стать то, что Банк России с 1 декабря 2022 года ужесточил банкам требования по ипотеке с первоначальным взносом не выше 10%. В ЦБ уточнили, что в последние месяцы коммерческие структуры стали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса.

«В случае роста доли кредитов без первоначального взноса в выдачах кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам», — отмечается в пресс-релизе ЦБ.

Другими словами, подобная ипотека со стороны регулятора выглядит как весьма рискованный инструмент. Как следствие, получить ее станет сложнее. Что в свою очередь может привести к преобладанию предложения над спросом (или возможностью приобретения) и снижению цен. Собственно, уже можно говорить о том, что новостройки в Казани дорожали гораздо медленнее, чем весной. Тогда за месяц цены скакнули на 9-10%. А за оставшуюся часть 2022-го года поднялись всего на 4%.

Интерактивная карта позволяет наглядно увидеть ранжирование районов Казани по стоимости жилья, а также то, как цены на квартиры («вторичку» и новостройки) и «квадрат» изменились за период исследования. Для того, чтобы увидеть детальную информацию об изменении цен на жилье, необходимо кликнуть на иконку в той или иной части столицы Татарстана.

Прогнозы 2023: снижение рынка и покупатели в режиме ожидания

По словам директора компании «Этажи-Казань» Марата Галлямова, во втором полугодии 2022-го сделок стало значительно больше. Их количество сравнимо с показателями 3-4 кварталов 2021-го. Выросло и предложение, что логично: рынок оживился, а сделка по покупке это, как правило, сначала продажа. Цены при этом корректировались вниз на 0,5-1,5% в месяц в зависимости от сегмента.

— Новостройки цену не снижали, но благодаря субсидиям и специальным условиям новостройки снизились в реальной цене продажи. А вторичное и загородное жилье снижались в цене более открыто, — отмечает эксперт.

Новостройки также отметились повышенным спросом в конце года. Драйвером тут стал слух о возможной отмене льготной ипотеки или изменениях в условиях ее выдачи.

— После нового года мы ожидаем снижение спроса, потому что этот рост был ситуативным. Спрос на загородную недвижимость снижался, это тренд. Вызван он как зимним «низким» сезоном, так и тем, что рынок инвесторов насытился. «Вторичка» стабильна: не растет и не падает. Прогноз на первый квартал относительно 1 квартала 2022 года – будет снижение рынка. В первую очередь из-за того, что в начале 2022 года был резкий скачок спроса и продаж. Ничто не предвещает подобного в начале 2023-го. Мы ожидаем уровень продаж, сравнимый с 19 и 20-м годами, — резюмирует Галлямов.

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает: октябрь 2022-го стал самым страшным месяцем за последние пять лет на рынке новостроек. Но в ноябре-декабре количество сделок подросло и по новостройкам, и по ипотекам.

— Драйвером второго полугодия, по крайней мере, последних месяцев, стали слухи о том, что ипотеки не будет. Но ипотека не только осталась. Более того, расширились программы семейной ипотеки, даже более выгодной, под 6%. Теперь семьи с двумя детьми могут приобрести новостройку, как у застройщика, так и по уступке от инвестора. Это дает право купить дешевле. Потому что, как правило, цена застройщика и инвестора на аналогичную квартиру может отличаться даже на миллион рублей. Но этими слухами о том, что ипотека заканчивается, отделы продаж застройщиков подогрели, подстегнули спрос: успевай, потом такого не будет, — рассуждает Гизатова.

«Вторичка» в Казани чувствовала себя спокойно и стабильно, продолжает эксперт. Активность уменьшилась в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией. Но сделки шли. В частности, хоть и в формате локальных срочных продаж, реализовывали недвижимость с существенными скидками те собственники, которые вынуждены были продавать квартиры в связи с приобретением недвижимости за рубежом.

В 2023-м, считает руководитель «Счастливого дома», высокого спроса ожидать не стоит. По крайней мере, если к тому рынок не подстегнут какие-либо внешние драйверы.

— Высокого спроса не будет ни на что. И не было ни на что. Были всплески в первом полугодии. Но в принципе уже этих рекордов 2020-2021 годов, когда велась ипотека, когда был истеричный спрос, его не будет. За исключением того случая, если пройдет слух о какой либо денежной реформе. Тогда все рванут в недвижимость. Пока мы наблюдаем снижение цены. Если нужны какие-то объекты, то мы всем клиентам выбрали стратегию ожидания. Хотели у нас купить весной, мы им сказали: ждите, потому что цены упадут, уходите на вклады. Подождали, когда цены уйдут. С учетом вкладов и сниженных цен, на каждой квартире можно было заработать до 500 тысяч рублей, — резюмирует Гизатова.

Итоги

К концу года на вторичном рынке недвижимости Казани сложилась интересная ситуация. Хотя цены на жилую недвижимость в целом продолжили рост, но менее высокими темпами, чем это было весной 2022 года. При этом значительно выросло и число предложений о продаже. Кроме того, поднялась и средняя площадь продаваемых квартир. Что несколько снизило стоимость «квадрата» в большинстве районов столицы Татарстана.

Особняком стоят «новостройки»: здесь подорожал и «квадрат», и квартиры в целом, так как площадь по выставленным на продажу объектам почти не менялась. Предложений здесь также много, а спрос не слишком велик: по приблизительной оценке порядка 60% всех новостроек Казани не распроданы.

Эксперты отмечают, что спрос на новостройки к концу года подхлестнули слухи о возможной отмене льготной ипотеки. Но в 2023-ем, если тому не способствуют внешние факторы, повторения рекордных продаж ожидать не стоит. «Вторичка» чувствует себя более стабильно. Но и тут с покупкой торопиться не стоит — цены еще не достигли «дна» и могут продолжить падать. В первом квартале 2023-го специалисты ожидают снижения рынка — пока ничто не предвещает резкого скачка спроса и продаж.

Над материалом работали: 

Текст — Даниил Ляпунов

Продюсер — Ирина Егорова

Инфографика — Александр Павлов

Читайте также: Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»